РЕКОМЕНДУЕМЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
к нормам затрат труда, оплате труда рабочих (с учетом коэффициентов к расценкам из технической части сборников), нормам времени и затратам на эксплуатацию машин (включая затраты труда и оплату труда рабочих, обслуживающих машины), для учета в сметах влияния условий производства работ, предусмотренных проектами

Таблица 1 — Строительные и специальные строительные работы

1. К работе вблизи объектов, находящихся под напряжением относится и работа внутри существующих зданий, внутренняя проводка в которых не обесточена.

Под охранной зоной вдоль воздушных линий электропередачи рассматривается участок земли и пространства, заключенный между вертикальными плоскостями, проходящими через параллельные прямые, отстоящие от крайних проводов (при не отклоненном их положении) на следующие расстояния:

  • Линии напряжением, кВ м
  • 1 2
  • 1 до 20 10
  • 35 15
  • 110 20
  • 150 25
  • 220, 330 25
  • 400 30
  • 500 30
  • 750 40
  • 800 (постоянный ток) 30

2. Стесненные условия в застроенной части городов характеризуются наличием трех из указанных ниже факторов:

— интенсивного движения городского транспорта и пешеходов в непосредственной близости от места работ, обусловливающих необходимость строительства короткими захватками с полным завершением всех работ на захватке, включая восстановление разрушенных покрытий и посадку зелени;

— разветвленной сети существующих подземных коммуникаций, подлежащих подвеске или перекладке;

— жилых или производственных зданий, а также сохраняемых зеленых насаждений в непосредственной близости от места работ;

— стесненных условий складирования материалов или невозможности их складирования на строительной площадке для нормального обеспечения материалами рабочих мест;

— при строительстве объектов, когда плотность застройки объектов превышает нормативную на 20 % и более;

— при строительстве объектов, когда в соответствии с требованиями правил техники безопасности, проектом организации строительства предусмотрено ограничение поворота стрелы башенного крана.

3. При производстве строительных и других работ на открытых и полуоткрытых площадках с вредными условиями труда (п. 4.1), выраженными в виде наличия свинца, цинка, ртути либо пыли тяжелых металлов, а также радиации, размеры коэффициентов к нормам затрат труда и нормам времени эксплуатации строительных машин и механизмов принимаются по п.п. 3.2.1, 3.3.1, 3.4.1, 3.5.1 настоящей таблицы, а при наличии стесненности — по п.п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 данной таблицы.

4. К вредным условиям производства работ рекомендуется относить также работу в действующих предприятиях здравоохранения (туберкулезные диспансеры, лепрозории и т.д.), где в соответствии с действующим законодательством, работника основного производства установлен сокращенный рабочий день. В таких случаях рекомендуется руководствоваться п.п. 3.2.1 — 3.5.1, а при наличии стесненности — п.п. 3.2 — 3.5 настоящей таблицы.

5. Одновременное применение нескольких коэффициентов (за исключением коэффициентов п.п. 5, 6, 9, 9.1, 9.2) не рекомендуется. Коэффициенты, указанные в п.п. 5, 6, 9, 9.1 и 9.2 могут применяться вместе с другими коэффициентами. При одновременном применении коэффициенты перемножаются.

6. При строительстве объектов в горной местности на высоте более 3500 м над уровнем моря рекомендуется разрабатывать индивидуальные сметные нормы и единичные расценки.

Таблица 2 — Монтаж оборудования (монтажные работы)

1. К работе вблизи объектов, находящихся под напряжением относится и работа внутри существующих зданий, внутренняя проводка в которых не обесточена.

Под охранной зоной вдоль воздушных линий электропередачи рассматривается участок земли и пространства, заключенный между вертикальными плоскостями, проходящими через параллельные прямые, отстоящие от крайних проводов (при не отклоненном их положении) на следующие расстояния:

  • Линии напряжением, кВ м
  • 1 2
  • 1 до 20 10
  • 35 15
  • 110 20
  • 150 25
  • 220, 330 25
  • 400 30
  • 500 30
  • 750 40
  • 800 (постоянный ток) 30

2. При производстве монтажных работ на открытых и полуоткрытых площадках с вредными условиями труда (п. 4.1), выраженными в виде наличия свинца, цинка, ртути либо пыли тяжелых металлов, а также радиации, размеры коэффициентов к нормам затрат труда и нормам времени эксплуатации строительных машин и механизмов рекомендуется принимать по п.п. 3.2.1, 3.3.1, 3.4.1, 3.5.1 настоящей таблицы, а при наличии стесненности — по п.п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 данной таблицы.

3. К вредным условиям производства работ рекомендуется относить также работу в действующих предприятиях здравоохранения (туберкулезные диспансеры, лепрозории и т.д.), где в соответствии с действующим законодательством, работника основного производства установлен сокращенный рабочий день. В таких случаях рекомендуется руководствоваться п.п. 3.2.1 — 3.5.1, а при наличии стесненности — п.п. 3.2 — 3.5 настоящей таблицы.

4. Одновременное применение нескольких коэффициентов (за исключением коэффициентов п.п. 5, 6, 7, 7.1 и 7.2) не рекомендуется. Коэффициенты, указанные в п.п. 5, 6, 7, 7.1 и 7.2 могут применяться вместе с другими коэффициентами. При одновременном применении коэффициенты перемножаются.

5. При строительстве объектов в горной местности на высоте более 3500 м над уровнем моря рекомендуется разрабатывать индивидуальные сметные нормы и единичные расценки.

Таблица 3 — Ремонтно-строительные работы

1. К работе вблизи объектов, находящихся под напряжением относится и работа внутри существующих зданий, внутренняя проводка в которых не обесточена.

Под охранной зоной вдоль воздушных линий электропередачи рассматривается участок земли и пространства, заключенный между вертикальными плоскостями, проходящими через параллельные прямые, отстоящие от крайних проводов (при не отклоненном их положении) на следующие расстояния:

  • Линии напряжением, кВ м
  • 1 2
  • 1 до 20 10
  • 35 15
  • 110 20
  • 150 25
  • 220, 330 25
  • 400 30
  • 500 30
  • 750 40
  • 800 (постоянный ток) 30

2. Стесненные условия в застроенной части городов характеризуются наличием трех из указанных ниже факторов:

— интенсивного движения городского транспорта и пешеходов в непосредственной близости от места работ, обусловливающих необходимость строительства короткими захватками с полным завершением всех работ на захватке, включая восстановление разрушенных покрытий и посадку зелени;

— разветвленной сети существующих подземных коммуникаций, подлежащих подвеске или перекладке;

— жилых или производственных зданий, а также сохраняемых зеленых насаждений в непосредственной близости от места работ;

— стесненных условий складирования материалов или невозможности их складирования на строительной площадке для нормального обеспечения материалами рабочих мест;

— при ремонте объектов, когда в соответствии с требованиями правил техники безопасности, проектом организации строительства предусмотрено ограничение поворота стрелы башенного крана.

3. При производстве ремонтных работ на открытых и полуоткрытых площадках с вредными условиями труда (п. 4.1), выраженными в виде наличия свинца, цинка, ртути либо пыли тяжелых металлов, а также радиации, размеры коэффициентов к нормам затрат труда и нормам времени эксплуатации строительных машин и механизмов рекомендуется принимать по п.п. 3.2.1, 3.3.1, 3.4.1, 3.5.1 настоящей таблицы, а при наличии стесненности — по п.п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 данной таблицы.

4. К вредным условиям производства работ рекомендуется относить также работу в действующих предприятиях здравоохранения (туберкулезные диспансеры, лепрозории и т.д.), где в соответствии с действующим законодательством, работника основного производства установлен сокращенный рабочий день. В таких случаях рекомендуется руководствоваться п.п. 3.2.1 — 3.5.1, а при наличии стесненности — п.п. 3.2 — 3.5 настоящей таблицы.

5. Одновременное применение нескольких коэффициентов (за исключением коэффициентов п.п. 5, 6, 8, 8.1 и 8.2) не рекомендуется. Коэффициенты, указанные в п.п. 5, 6, 8, 8.1 и 8.2 могут применяться вместе с другими коэффициентами. При одновременном применении коэффициенты перемножаются.

6. При ремонте объектов в горной местности на высоте более 3500 м над уровнем моря рекомендуется разрабатывать индивидуальные сметные нормы и единичные расценки.

7. К сложным кровлям относятся скатные кровли стропильной системы: со скатом более чем на две стороны; с перепадом по высоте; с уклоном более 27°.

Таблица 4 — Пусконаладочные работы

1. Под охранной зоной вдоль воздушных линий электропередачи рассматривается участок земли и пространства, заключенный между вертикальными плоскостями, проходящими через параллельные прямые, отстоящие от крайних проводов (при не отклоненном их положении) на следующие расстояния:

  • Линии напряжением, кВ м
  • 1 2
  • 1 до 20 10
  • 35 15
  • 110 20
  • 150 25
  • 220, 330 25
  • 400 30
  • 500 30
  • 750 40
  • 800 (постоянный ток) 30

2. При производстве пусконаладочных работ на открытых и полуоткрытых площадках с вредными условиями труда (п. 4.1), выраженными в виде наличия свинца, цинка, ртути либо пыли тяжелых металлов, а также радиации, размеры коэффициентов к нормам затрат труда и нормам времени эксплуатации строительных машин и механизмов рекомендуется принимать по п.п. 3.2.1, 3.3.1, 3.4.1, 3.5.1 настоящей таблицы, а при наличии стесненности — по п.п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 данной таблицы.

3. К вредным условиям производства работ рекомендуется относить также работу в действующих предприятиях здравоохранения (туберкулезные диспансеры, лепрозории и т.д.), где в соответствии с действующим законодательством, работника основного производства установлен сокращенный рабочий день. В таких случаях рекомендуется руководствоваться п.п. 3.2.1 — 3.5.1, а при наличии стесненности — п.п. 3.2 — 3.5 настоящей таблицы.

4. Одновременное применение нескольких коэффициентов (за исключением коэффициентов п.п. 5, 6, 7, 7.1 и 7.2) не рекомендуется. Коэффициенты, указанные в п.п. 5, 6, 7, 7.1 и 7.2 могут применяться вместе с другими коэффициентами. При одновременном применении коэффициенты перемножаются.

Индивидуальное проектирование коттеджей,
перепланировка и переустройство квартир,
перевод в нежилое, проекты входных групп, согласование.

8 918 011-08-04
Заказать звонок

Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий.

  • торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
  • сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов);
  • общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
  • развлекательные, т.е. предназначенные под размещение предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов, казино, боулинга и пр.);
  • общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы, туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торговогоцентра);
  • офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
  • складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
  • технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
  • вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для персонала и пр.).
  • торговые;
  • сервисные;
  • общественного питания;
  • развлекательные;
  • офисные;
  • складские.
  • торговые (торговых залов);
  • сервисные (залов предприятий услуг);
  • общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
  • развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
  • офисные;
  • складские;
  • внутренние площади общего пользования;
  • внутренние технические площади;
  • внутренние вспомогательные площади.

+7 918 011 08 04

+7 928 66 44 511

ОФИС:
Россия, г. Краснодар
ул. Северная 324 корпус «М» 4 этаж

Этот сайт использует cookies. Продолжая просматривать сайт, вы соглашаетесь на использование нами файлов cookie.

Cookie и настройки приватности

Мы можем запросить сохранение файлов cookies на вашем устройстве. Мы используем их, чтобы знать, когда вы посещаете наш сайт, как вы с ним взаимодействуете, чтобы улучшить и индивидуализировать ваш опыт использования сайта.

Чтобы узнать больше, нажмите на ссылку категории. Вы также можете изменить свои предпочтения. Обратите внимание, что запрет некоторых видов cookies может сказаться на вашем опыте испольхования сайта и услугах, которые мы можем предложить.

These cookies are strictly necessary to provide you with services available through our website and to use some of its features.

Because these cookies are strictly necessary to deliver the website, refuseing them will have impact how our site functions. You always can block or delete cookies by changing your browser settings and force blocking all cookies on this website. But this will always prompt you to accept/refuse cookies when revisiting our site.

We fully respect if you want to refuse cookies but to avoid asking you again and again kindly allow us to store a cookie for that. You are free to opt out any time or opt in for other cookies to get a better experience. If you refuse cookies we will remove all set cookies in our domain.

We provide you with a list of stored cookies on your computer in our domain so you can check what we stored. Due to security reasons we are not able to show or modify cookies from other domains. You can check these in your browser security settings.

These cookies collect information that is used either in aggregate form to help us understand how our website is being used or how effective our marketing campaigns are, or to help us customize our website and application for you in order to enhance your experience.

If you do not want that we track your visit to our site you can disable tracking in your browser here:

We also use different external services like Google Webfonts, Google Maps, and external Video providers. Since these providers may collect personal data like your IP address we allow you to block them here. Please be aware that this might heavily reduce the functionality and appearance of our site. Changes will take effect once you reload the page.

Google Webfont Settings:

Google Map Settings:

Google reCaptcha Settings:

Vimeo and Youtube video embeds:

The following cookies are also needed — You can choose if you want to allow them:

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др.

Плотность застройки

Сергей Иванович, подскажите, пожалуйста, как определяется плотность застройки на уже сформированных территориях? В нашем дворе идет точечная застройка. По ПЗЗ максимально допустимо 40%, по факту у застройщика как раз 39,97 % от его участка, но обязана ли Архитектура учитывать плотность всего квартала(территория ограниченная по кругу домами, внутри которой ранее был большой двор, если ранее отмежевали придомовые с нарушением норм(«лишнее» отдали в собственность застройщику», остальные дома урезали) и теперь после строительства получается , что у него все хорошо, а плотность застройки внутри квартала намного больше допустимой. Обязана ли была Архитектура это учитывать при составлении градостроительного плана?и является ли это поводом оспорить результаты межевания или самого плана застройки?

1. В соответствии с п. 7.6 Свода правил СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой) плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий.

Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в приложении Г. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки.

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на 1 чел. не должна превышать 450 чел/га.

2. Согласно ч.ч. 1, 5 ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Частью 17 ст. 45 ГрК РФ предусмотрено, что органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические и юридические лица вправе оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

3. Вместе с тем у меня нет никакой уверенности, что можно оспорить документацию по планировке территории Вашего квартала или конкретно градостроительный план земельного участка застройщика, ссылаясь только на нарушение плотности застройки внутри квартала.

В качестве примера можно привести одно из определений Московского областного суда по делу со сходными обстоятельствами.

Документ предоставлен КонсультантПлюс
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N ***20910

Судья Семячкина О.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам М. областного суда в составе:
председательствующего Терещенко А.А.,
судей Бакулина А.А., Вороновой М.Н.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу З. на решение Дубненского городского суда М. от по делу по заявлению З. к Администрации М. об оспаривании постановления Главы М. от N 61-пг «Об утверждении проекта планировки в микрорайоне 1-2».
Заслушав доклад судьи М. областного суда Терещенко А.А., объяснения З.

З. обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления Главы М. от N 61-пг «Об утверждении проекта планировки в микрорайоне 1-2».
В обоснование заявленных требований З. пояснил, что указанное разрешение на строительство нарушает нормативы максимальной этажности и плотности застройки, противоречит Своду правил СП 42.13330.2011, Постановлению правительства М. от N 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования М. » и нарушает его право на благоприятную окружающую среду. Постановлением Правительства М. от предусмотрена максимальная этажность жилых и нежилых помещений 12 этажей, а согласно оспариваемого постановления главы города планируется размещение 25-этажного жилого дома. Плотность застройки микрорайона согласно его расчета составляет 65,6% при допустимой 60%. Кроме того, он обращался с просьбой проверить законность данного решения в прокуратуру и его обращение было перенаправлено в ГлавАрхитектуру М. , которая провела проверку и подтвердила наличие нарушений законодательства о градостроительной деятельности со стороны Администрации . Фактический коэффициент застройки микрорайона 1-2 с учетом уточнения общей площади согласно справке главного А. города С., даже без предусмотренного проектом планировки 25-этажного жилого дома, уже составляет 12,5%. При общей площади микрорайона в размере 25,2 Га (252 000 м2) территория, уже занятая жилыми зданиями и сооружениями с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства, составляет 182 761 м2 (182 761 м2 / 252 000 м2 = 72,5%), в то время как согласно п. 7.6. и обязательному приложению Г «Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон» Свода правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2011) для городских поселений коэффициент застройки участков жилых территориальных зон следует принимать не более 40% для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами и не более 60% для реконструируемой застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами. Этот же максимальный коэффициент застройки 60% установлен п. 35 действующих Правил землепользования и застройки в , утвержденных решением Совета депутатов городского округа Дубна МО от N РС-8 (23)-65/23. Также считает, что оспариваемый проект планировки противоречит генеральному плану , опубликованному в 44-м номере газеты «Вести Дубны». Согласно генеральному плану указанная территория предназначена для мест общественно-деловой территории административных и общественных центров. Однако, согласно проекту планировки на указанной территории планируется расположить 25-этажный жилой дом. Утвержденный проект планировки не может противоречить генеральному плану городского округа. Это следует из ст. 45 — 46 Градостроительного кодекса РФ (ГСК РФ). Просил суд признать незаконным постановление Главы М. от N 61-пг «Об утверждении проекта планировки в микрорайоне 1-2».
Решением Дубненского городского суда М. от заявление З. оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе З. просит об отмене решения суда.
Заслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
Суд установил, что , после рассмотрения ходатайства ООО «Инвестиционный департамент «Служба заказчика», издано распоряжение Главы от N Р-934 «О предварительном согласовании места размещения трех 14-этажный жилых домов с размещением на первом этаже помещений по , мкр. 1-2 на земельном участке площадью 30000 кв. м. Одновременно ООО «Инвестиционный департамент «Служба заказчика» поручено осуществить разработку проектной документации на строительство. ООО «Инвестиционный департамент «Служба заказчика» под строительство предоставлено в аренду три земельный участка пл. 13879 кв. м, 9251 кв. м и 6675 кв. м.
Из материалов дела видно, что проект планировки центральной части микрорайона 1-2 по в , разработанный ООО «Ронинтекс», согласован для утверждения в установленном порядке, получено положительное заключение архитектурно — градостроительной экспертизы.
По проекту проведены публичные слушания, что подтверждается протоколом от года.
ООО «РУСИЖПРОМ» разработало проектную документацию строительства трех многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями общественного назначения на первом этаже по адресу: М. , мкр. 1-2, с этажностью 14 этажей. Указанная проектная документация получила положительное заключение Мособлэкспертизы от N 50-1-4-0441-08.
Администрацией города выданы разрешение от и от на строительство нулевого цикла 14-этажных домов, площадью 9470,0 кв. м и площадью 9540 кв. м, а также на строительство жилого размещением на первом этаже помещений общественного назначения по проекту ООО «РУСИЖПРОМ».
Согласно решения Градостроительного совета при Главном А.М. от рекомендовано с учетом важности в градостроительном отношении места расположения объекта строительства повышение этажности проектируемых зданий до 17 этажей.
Из выписки протокола от видно, что Комиссией по градостроительству и формированию Архитектурного облика территории М. рассматривался скорректированный проект планировки микрорайона 1-2, технико-экономическими показателями этажности жилого этажей. В протоколе изложены ряд замечаний к проектной документации, которые рекомендовано учесть до утверждения проекта планировки в установленном порядке.
Своим решением Коллегия Министерства строительного комплекса М. от согласилась с технико-экономическим обоснованием строительства 24-этажного жилого дома, при условии, указанных в п. 2 решения, в том числе, разработки и утверждении проектной документации в установленном порядке, организации строительного производства объектов в соответствии с требованиями Свода правил СП 48.13330.2011 «Организация строительства» (СНиП 12-01-2004).
Главой было принято постановление N 817-ПГ «О проведении публичных слушаний» по проекту планировки микрорайона 1-2. Постановление было опубликовано в газете «Вести Дубны» от . по адресу: прошли публичные слушания, протокол которых и заключение по результатам слушания был опубликован в газете «Вести Дубны» от года.
Требования ч. 7 ст. 46 ГрК были соблюдены. В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 ФЗ РФ от N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится, в том числе, утверждение документации по планировке территории.
Постановлением Главы от N 61-ПГ был утвержден проект планировки в микрорайоне 1-2. Данное постановление было опубликовано в газете «Вести Дубны» за от . Таким образом, установленная законом процедура, предшествующая утверждению органом местного самоуправления проекта планировки территории, процедура опубликования утвержденной документации по планировке территории была соблюдена; оспариваемое заявителем постановление принято уполномоченным лицом.
Доводы З. о нарушении нормативов максимальной этажности и плотности застройки, в том числе со ссылками на предписание Главного управления А. и градостроительства М. от , не могут быть приняты судом во внимание. Согласно акта проверки соблюдения органом местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности от действительно установлено, что представленный проект планировки территории не соответствует п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ и Постановлению Правительства М. от «Об утверждении состава и содержания проектов планировки территорий, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования муниципальных образований».
Скорректированный проект рассматривался Комиссией по градостроительству и формированию Архитектурного облика территории М. и был одобрен решением Коллегии Министерства строительного комплекса М. от , которая согласилась с технико-экономическим обоснованием строительства 24-этажного жилого дома, при условии доработки, указанных в п. 2 решения, в том числе, разработки и утверждении проектной документации в установленном порядке. Как следует из материалов дела все замечания были устранены и направлены в Градостроительный Совет года, о чем имеется подпись председателя комиссии (л.д. 37). Также были устранены замечания по акту, о чем имеется письмо Администрации на имя начальника главного управления А. и градостроительства М. , после чего замечаний по проекту не поступало. Каких-либо доказательств обратного суду не представлено.
Строительство данного дома было запланировано до вступления в силу Постановления Правительства М. от N 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования М. «.
Не состоятельны ссылки заявителя на нарушение норматива плотности застройки в микрорайоне 1-2, поскольку при расчете плотности им приняты здания, которые не относятся к указанному микрорайону, что им не оспаривалось в ходе судебного заседания.
Статья 42 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (часть 1). Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (часть 2).
З. не представлено доказательств того, что строительство 25-этажного жилого дома, а после окончания строительства сам дом, как объект жилищно-гражданского назначения, повлияет на жизнедеятельность заявителя.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что постановление Главы от N 61-пг «Об утверждении проекта планировки в микрорайоне 1-2» издано в соответствии с положениями действующего законодательства и не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Решение суда законное и оснований для его отмены не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не состоятельные и не могут повлечь отмену решения суда.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Дубненского городского суда М. от оставить без изменения, апелляционную жалобу З. — без удовлетворения.
——————————————————————

4. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Коэффициент плотности застройки

То, как считается плотность застройки, зависит от того, какая разновидность расположения строений использована. Под застройкой нужно понимать размещение сооружений на территории отдельно взятого участка или района. Правомочия на строения обеспечены положениями гражданского законодательства.

Что такое плотность застройки

Коэффициент плотности застройки выступает важным значением при ведении деятельности градостроительного значения. Предусматривается, что постройка зданий на отдельно взятом участке должна производиться в плановом режиме. Во время застройки учитываются такие показатели:

  • характеристики надела;
  • наличие дорог;
  • организация связи;
  • возможности сетей инженерного типа.

Обязательное требование – соответствие условиям, изложенным в законодательных актах. Именно для этого высчитывается коэффициент застройки.

Плотность жилой застройки — это коэффициент, выраженный в числовом соотношении всей величины участка и той части, где планируется возвести строения. Чаще всего для расчета требуется учитывать количество квадратов земли, которые являются пригодными к расположению недвижимости.

Когда специалисты приступают к вычислению рассматриваемого показателя, ими применяется специальная формула, которая устанавливает соотношение квадратного метра к гектару. В настоящее время на многих территориях устанавливается плотность застройки в размере 20 и более процентов. В столице это значение превышает 65%.

Для чего необходим показатель

При возведении новых строений следует исходить из показателя застройки . Данный коэффициент имеет некоторые нюансы:

  • допустимое значение составляет 0,5 (указывает на обязательное наличие на территории места, где отсутствуют строения);
  • показатель выступает основной характеристикой загруженности участка;
  • в коэффициенте отражен предельный уровень этажности возводимых зданий;
  • определением занимаются сотрудники уполномоченных органов, в том числе представители муниципалитета, архитектурной службы.

При реализации строительных работ обязательно указывают данный коэффициент в документации. В планах следует отразить, какая местность останется свободной от застройки. Если указанные требования нарушены, то меры ответственности применяются к компаниям, ведущим строительную деятельность, и владельцам наделов.

Как посчитать коэффициент плотности застройки

Говоря о том, как посчитать коэффициент застройки земельного участка, стоит учесть, что иногда происходит так, что строения на территории расположены рядом с дорогой или зданиями промышленного значения. Тогда требуется вычислить, сколько места нужно для того, чтобы обеспечить потребности граждан, проживающих на такой территории. Частные лица не имеют полномочий на проведение указанных расчетов. Причиной выступает то, что цель подсчета отнесена к частным значениям. Определение коэффициента происходит в процентах. Сотрудники муниципалитета постоянно работают над тем, чтобы найти новые методы расчета указанного коэффициента. Применяются различные характеристики местности, в том числе технические и экономические. В настоящее время используются методики брутто и нетто. Первому методу присущи особенности:

  • определение производится в процентах;
  • соотносится общая величина территории и часть, планируемая под застройку.

При использовании метода нетто соотносится размер всей постройки к величине возводимых домов. Это говорит о том, что учитываются только помещения, пригодные для проживания.

Для расчета нужно использовать формулу — К = З/У, где:

  • К – коэффициент плотности;
  • З – величина застройки;
  • У – размер надела.

При определении коэффициента используется генеральный план застройки. Установлено, что значение не может превышать 1 и быть менее, чем 0.

Нормативы коэффициента плотности застройки по СНИП

В настоящее время применяются определенные показатели застройки на разных территориях:

  • при проведении реконструкции домов используется значение 0,6;
  • относительно многоквартирных домов – 0,4;
  • для домов, оснащенных придомовыми участками – 0,3.

Когда обустраивается территория, имеющая общественную значимость, применяются другие показатели:

  • если постройка имеет универсальное значение – 1;
  • при возведении специфических строений – 0,8;
  • промышленные здания – 0,8;
  • научные сооружения – 0,6.

При расчете коэффициента на производственных стройках не нужно принимать во внимание полигоны, где проводятся опыты, и другие специальные зоны. Перечисленные выше показатели учитывают уровень необходимой инфраструктуры, а также наличие объектов, которые нужны для предоставления услуг социального типа.

При реконструкции старого квартала нужно учитывать такие особенности:

  1. Если производится вычисление площади на количество граждан, то на одного человека приходится не меньше 20 квадратов. Учитывается только жилая площадь.
  2. Когда в районе имеются как многоквартирные сооружения, так и частные дома, исходить следует из того, что район состоит только из многоквартирных домов.
  3. Если на территории проживает менее 3 тысяч человек, то вся местность рассматривается как единая. При этом не учитывается величина площади населенного пункта.

Заключение

Строительные работы на населенной территории производятся на основании правил, разработанных государством. Это нужно для того, чтобы все население местности имело собственное жилье, при этом помещения располагались внутри населенного пункта рационально.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Строительный объём

Общий строительный объем здания — что это такое

Правила подсчета показателя прописаны в СНиП 31-06-2009 года, а точнее — в их актуализированной редакции, СП 118.13330.2012 . В документе указано, что строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 — надземная часть — и ниже этой отметки — подземная часть. То есть величина — объем подземной и надземной части вместе. При этом учитываются все помещения — как жилые, так и нежилые, а фундамент не входит в формулы.

Строительный объем зданий указывают в кубических метрах. При подсчете полученные значения округляют до 1 м³. Например, если в результате получится цифра 4200,13 м², то в проектной документации будет отражено значение 4200 м³.

Зачем нужен строительный объем жилого дома и других зданий

�� Чтобы предварительно определить стоимость строительства или проверить работу подрядчиков — например, узнать, нет ли в смете серьезных ошибок.

�� Определить стоимость восстановительного ремонта жилого объекта.

�� Рассчитать затраты на обустройство систем кондиционирования, вентиляции и других.

Также строительный объем можно использовать в других сферах. Например, в качестве приблизительного значения его могут применять при обустройстве системы отопления для расчета необходимой мощности.

Какие показатели используют при расчете

Высота здания. Расстояние от проектной отметки земли до наивысшей точки отметки конструктивного элемента здания — например, конька или фронтона для скатных крыш.

Длина здания. Расстояние от одного торца здания до другого с учетом внешней отделки стен. В ряде случаев нужна внутренняя длина стен — ее измеряют от одного угла внешней стены до другого, без учета толщины внешних стен и отделки.

Общая площадь. Сумма площадей всех этажей, а также галерей, антресолей, веранд и других помещений, конструкций. Также в значение включают площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов — например, наружных тамбуров или открытых лоджий.

Площадь застройки. Площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю с учетом разных выступающих элементов, например, ступеней. Проезды под домом, площадь под ним, если здание расположено на столбах, выступающие элементы на уровне менее 4,5 м тоже включаются в площадь застройки. Если часть здания консольно выступает за пределы стены на высоте более 4,5 м, ее не учитывают.

Как считается строительный объем здания: основные правила

❗ Если здание состоит из надземной и подземной части, то сначала считают объем каждой части отдельно, а потом их суммируют.

❗ В расчетах можно использовать как и площадь застройки, так и общую площадь, но формулы для двух способов подсчета отличаются.

❗ Предусмотрены разные формулы расчета для зданий с чердачным перекрытием и без него.

❗ Надземной частью считается часть от пола первого этажа до верха крыши или чердачного перекрытия. Все, что ниже — подземная часть.

❗ Если в доме нет подвала или других помещений подземной части, высоту здания измеряют от уровня пола первого этажа.

❗ В строительный объем не входят объемы балконов, проездов и портиков, но включены объемы мансард, тамбуров, веранд и световых фонарей.

❗ Длина здания измеряется с учетом толщины облицовки и штукатурки.

❗ Если точных данных нет, можно посчитать объем по приблизительным с учетом поправочных коэффициентов.

Как посчитать строительный объем здания — примеры, инструкции, советы

Самый простой способ

Самый простой способ узнать ориентировочный строительный объем — это умножить площадь застройки на высоту здания. Точное значение площади застройки можно посмотреть в технических документах, проектной декларации. Если ее нет, можно использовать простую формулу: длину дома умножить на его ширину.

Например, есть рулетка для измерения длины, ширины и высоты здания. В результате измерений получились следующие данные:

  • высота — 3,4 м;
  • длина — 13 м;
  • ширина — 8 м.

Сначала перемножаем длину и ширину, получаем площадь — 104 м². Полученное значение умножаем на высоту: 3,4 м. Получаем 353,6 м³, округляем значение до 1 м³ и получаем строительный объем 353 м³.

Полученное значение далеко от реального результата, потому что не учитывает подземную часть, толщину перекрытий, толщину стен, индивидуальные особенности проектировки. Метод подсчета не соответствует требованиям к определению строительного объема, поэтому его нельзя использовать в проектной документации.

Более точный расчет строительного объема

Посчитать строительный объем дома точнее без специальных знаний и навыков помогут поправочные коэффициенты. В этом случае формула будет выглядеть так:

X = S¹ × (h + 0,2) × 1,2,

где 0,2 и 1,2 — поправочные коэффициенты, S¹ — общая площадь, а h — высота здания.

Как считать общую площадь здания , если она не указана в технической документации? Нужно найти площадь отдельно для каждого помещения, а потом сложить значения. Например, в доме есть 5 комнат площадью 10, 15, 10, 25 и 5 м². Суммарная площадь составит 65 м².

После того, как нашли площадь, нужно измерить или посмотреть высоту — допустим, она составляет 4,5 м. Добавляем к полученному значению 0,2 — примерную толщину перекрытий, получаем 4,7 м.

Теперь нужно перемножить полученные значения и умножить их на 1,2 — коэффициент перехода внутренней площади здания к внешней.

65 м² × 4,7 м × 1,2 = 306,7 или 307 м³.

Этот способ расчета более достоверный по сравнению с первым, но тоже не дает точных результатов. Он не учитывает индивидуальные конструктивные особенности здания: толщину перекрытий и стен. Зато позволяет быстро посчитать строительный объем для зданий необычной формы — например, многоугольной.

Дома с подземной частью

Если в доме есть подвал, технический этаж или другие помещения под землей, нужно отдельно посчитать строительный объем подземной части здания и наземной, а потом сложить полученные значения.

Для определения объема подземной части нужно знать площадь застройки или площадь горизонтального сечения подвала. Например, для подвала правильной прямоугольной формы площадь горизонтального сечения можно легко найти: нужно умножить длину на ширину. Например, длина составляет 23 м, ширина — 10 м. Площадь застройки или сечения дальне нужно умножить на высоту — ее измеряют от уровня пола подвала до пола первого этажа. Например, она составляет 3 м. Перемножаем площадь 230 м² на высоту 3 м и получаем объем 690 м³.

Чтобы определить объем надземной части, тоже нужно выяснить площадь горизонтального сечения и высоту. Сечение измеряем по внешней части здания. Например, длина составляет 23,6 м, ширина — 10,3 м. Высоту измеряем от пола первого этажа до начала теплоизоляционного слоя чердачного помещения, а если крыша плоская — до середины чердака. Допустим, она составила 13 м. Точно также находим площадь — она составила 243,08 м² — и умножаем ее на высоту. Получаем 3160,04 м³, или округленные 3160 м³.

Полученные значения складываем: прибавляем 690 м³ к 3160 м³ и получаем общий строительный объем: 3850 м³.

Здания без подвала

Если в доме нет подземной части, то строительный объем считается только по надземной части. Посчитать его можно по предыдущей формуле: находим сначала площадь горизонтального сечения, а затем умножаем ее на высоту.

Чтобы определить площадь поперечного сечения, тоже нужно проводить измерение по внешней части здания, с учетом штукатурки и облицовки. Если форма здания сложная, можно условно поделить его на отдельные геометрические фигуры. Например, если два параллельно расположенных здания соединены переходом в форме буквы «Н», можно рассчитать площадь отдельно каждого прямоугольника, а затем суммировать их и умножить на высоту.

Например, длина двух параллельных зданий — 30 м, их ширина — 15 м. Размеры перехода — 2,5 на 6 м. Значит, сначала нужно найти площадь одинаковых зданий: умножаем 15 на 30, получаем 450 м². Площадь перехода — 15 м². Складываем три площади: 450 + 450 + 15, получается 915 м². Если высота здания составляет 3 м, то строительный объем будет 2745 м³.

Здания с чердачными перекрытиями

Если в здании есть чердачное перекрытие, то строительный объем надземной части считают по особой формуле:

В этом случае под S¹ понимают площадь горизонтального сечения здания. Ее измеряют на уровне первого этажа выше цоколя, по внешнему обводу здания. Чтобы найти площадь, нужно также умножить ширину на длину здания, как и в расчетах по другим формулам.

Высоту h измеряют от верха чистого пола на первом этаже до верха засыпки чердачного перекрытия.

Допустим, площадь горизонтального сечения здания на уровне первого этажа составляет 420 м². Высота составляет 25 м. В этом случае строительный объем будет равен 10500 м³.

Если у здания есть поздемная часть, ее объем считают так же, как и в предыдущих случаях, а затем оба значения складывают.

Дома без чердачного перекрытия

Строительный объем надземной части зданий без чердачных перекрытий считают по другой формуле:

S² — тоже площадь поперечного сечения, но не горизонтального, а вертикального. Ее измеряют по наружным стенам, тоже с учетом слоя штукатурки и облицовки. В этом случае для определения площади нужна высота здания и его ширина.

L — это длина здания, перпендикулярная прямая относительно вертикального поперечного сечения. Ее измеряют от одного торца здания к другому, тоже с учетом штукатурки и облицовки, на уровне первого этажа либо цоколя.

Например, нужно рассчитать объем здания высотой 6 м, длиной 23 м и шириной 4 м. Площадь вертикального поперечного сечения в этом случае составит 24 м², а строительный объем — 552 м³.

Если у здания есть подземная часть, ее также считают отдельно, а потом полученные значения суммируют.

Если известна общая площадь

Детальные данные, например, длину, высоту до определенных перекрытий и другие, не всегда указывают в технической документации. Поэтому строительный объем можно посчитать по другим формулам.

Если известна общая площадь, можно использовать формулу:

В этом случае S — сумма площадей всех этажей, или общая площадь. Ее измеряют по внутренней обводке наружных стен, то есть не учитывается их толщина. Кроме того, замеряют также площадь подвала, поэтому отдельных расчетов для подземной части не нужно.

H в формуле — высота здания изнутри без учета перекрытий, так называемая высота в свету.

К — поправочный коэффициент, который учитывает толщину стен. Для жилых зданий он составляет 0,8.

То есть для расчета нужно знать всего два точных значения: общую площадь и высоту в свету. Допустим, площадь составляет 2 000 м², а высота в свету — 15 м. В этом случае показатель составит 24000 м³ с учетом поправочного коэффициента.

Если известна площадь застройки

Если известна площадь застройки, можно использовать другую формулу. В ней больше переменных, и выглядит она так:

S¹ в этом случае — площадь общей застройки. Ее можно найти, представив здание в виде геометрической фигуры или нескольких таких фигур, если постройка сложной формы. H¹ — высота дома, в которой можно не учитывать выступающие части крыши.

S² и H² — площадь и высота подвала соответственно. Площадь замеряют по внутренней обводке стен. Высоту — от верхней точки пола подвала до пола первого этажа.

Дома с мансардами

Мансарда — этаж в чердачном пространстве, фасад которого частично либо полностью образован поверхностями наклонной крыши. Обязательное условие — линия пересечения плоскости крыши и фасада должна находиться не больше, чем на высоте 1,5 м от уровня пола в мансарде. Согласно нормативам, строительный объем мансарды считается отдельно.

Чтобы найти строительный объем мансарды, нужно умножить площадь ее поперечного вертикального сечения на длину дома.

Ширину и высоту нужно измерять по внешнему обводу, вертикаль — до начала перекрытий. Все эти данные понадобятся для того, чтобы найти площадь вертикального сечения. Она равна половине произведения ширины, то есть основания, на высоту. Например, высота мансарды — 1,5 м, ширина, то есть основание — 6 м. Тогда площадь составит 9 м².

Полученное значение нужно умножить на длину дома. Например, она составляет 12 м. В этом случае строительный объем мансарды составит 108 м².

Оставшуюся надземную часть нужно считать по предыдущим формулам, но высоту измерять до начала основания мансарды, то есть до верхнего перекрытия. Объемы мансарды, надземной и подземной частей нужно просто сложить.

Если здание имеет сложную форму

Расчет строительного объема для зданий сложной формы — например, с мезонинами, башенками и различными пристроями — намного сложнее. В этом случае нужно сначала найти строительный объем каждого конструктивного элемента, а потом сложить полученные значения.

Полная формула расчета строительного объема зависит от исходных данных — есть ли подвал, предусмотрены ли чердачные перекрытия, построена ли мансарда. Чтобы получить точное значение, нужно провести тщательные замеры и использовать сложные схемы подсчета. Если не хотите тратить время на это, обратитесь к профессионалам — они посчитают все быстрее и точнее.

Индекс доступности жилья: как применять показатель застройщику

Екатерина Сидоревич руководитель Центра маркетинговых исследований GMK

Основой для расчета индекса доступности на любой территории является соотношение стоимости жилья к доходам населения.

Существуют различные подходы и методики по определению индекса доступности жилья, причем как в отечественной, так и в зарубежной практике.

Какой бы методикой вы не воспользовались, любое значение полученного индекса будет отражать один и тот же смысл:

Итак, мы подобрали для этой публикации основные методики расчета индекса доступности жилья.

Рассчитаем индекс доступности жилья по формуле, часто применяемой в России (№ 3) для города Тюмень на основе данных 2015 года.

Получается, что индекс доступности жилья в Тюмени в 2015 году составлял 3 года.

В зависимости от уровня этого показателя, рынки классифицируются по степени доступности жилья. В мировой практике считается нормальным показатель индекса доступности жилья, не превышающий 3-х лет.

Согласитесь, 3 года довольно небольшой срок.

Но вот Ивановы с этим не согласны.

Кстати, познакомьтесь с Ивановыми. Это не среднестатистическая семья из формулы, это конкретная семья, проживающая в Тюмени и нуждающаяся в собственном жилье.

Ивановы не согласны с тем, что все денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Такого в реальной жизни не бывает.

Формула индекса доступности жилья в таком виде не применима для застройщика и его конкретных покупателей Ивановых.

Формула полезна для аналитиков, статистов и экономистов, которые изучают макроэкономику. Она прекрасно описывает в сравнении индексы доступности жилья в регионах, позволяя выделить по единой методике благополучные и неблагополучные в этом вопросе точки на карте России. Получается такая красивая картина.

Вернемся к Ивановым и рассчитаем для них индекс доступности жилья с учетом расходов, которые составляют минимальный прожиточный минимум.

Ивановы довольны: если они будут откладывать все средства на покупку квартиры (за исключением прожиточного минимума), через 4,5 года они смогут обзавестись собственной 2-х комнатной квартирой площадью 54 м².

Но это при условии, что вся семья согласится жить в стесненных экономических условиях в течение почти 5-ти лет.

При выдаче ипотеки считается, что домохозяйство способно выплачивать без потерь платежи по кредиту, если они не превышают 30% от доходов. Допустим, Ивановы не хотят себя стеснять, и на покупку квартиры будут откладывать эту сумму.

Тогда уровень доступности жилья такой.

Индекс доступности жилья вырос с 4 до 10 лет.

Думаем, не каждый согласен провести в ожидании собственного жилья столько времени. Невыгодно это и для застройщика – чем больше показатель индекса доступности жилья, тем меньше вероятность появления большого потока платежеспособных клиентов.

Здесь мы заостряем внимание сотрудников, связанных с маркетингом застройщиков и девелоперов, на следующем.

Полученные цифры, описывающие доступность жилья для потенциальных покупателей, практически не применимы в работе строительной компании.

Расчет по формуле основывается на учете средней стоимости квадратного метра жилья на рынке.

Поэтому застройщику лучше измерять не общий индекс доступности жилья в городе / регионе присутствия, а отдельные показатели по первичному и вторичному рынкам.

Понять реальную доступность жилья и платежеспособность покупателей поможет дополнительный анализ жилищных стратегий потенциальных клиентов.

Жилищные стратегии покупателей – это описание сложившихся жизненных условий и способов покупки квартир покупателями на рынке. Жилищные стратегии непосредственно относятся к формированию потребительского поведения на рынке.

Получается, что покупка 2-комнатной квартиры в Тюмени доступна для Ивановых, если у них имеется в собственности жилье, и всю сумму от его продажи, они направят на приобретение нового.

Важными составляющими показателя, помимо стоимости жилья и жилищных стратегий, являются доходы и расходы домохозяйства.

Где можно получить нужную информацию:

#1. Если вы проводили маркетинговые исследования по реальным или потенциальным покупателям на своем рынке/сегменте и владеете данными, отражающими их доходы и расходы, вы много выигрываете, — так индекс получится максимально точным.

#2. Используйте данные Федеральной службы государственной статистики о среднедушевых денежных доходах населения (как это сделали мы для расчетов примеров).

#3. В свободном доступе есть статистика зарплат по городам, которую ведут рекрутинговые агентства и специализированные интернет-порталы.

#4. Также данные предоставляют различные институты по изучению социальных настроений, уровня жизни российских городов, динамики уровня и структуры как доходов, так и расходов домохозяйств и т.п. Достаточно не чаще 1 раза в год обновлять данные.

НАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ КАК РАБОТАТЬ С ПОКАЗАТЕЛЕМ ИНДЕКС ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ

#1. Желательно индекс доступности жилья рассчитывать внутри сегмента, в котором вы работаете: эконом, эконом-комфорт, бизнес и пр.

Так картина не будет «средней температурой по больнице», а отразит покупательскую способность вашей потенциальной аудитории.

Для этого в формуле необходимо использовать данные о стоимости квартир в выбранных сегментах, так же уровень доходов, соответствующий аудитории. Индекс отразит ситуацию не по рынку, а по конкретному классу жилья.

#2. Если застройщик реализует несколько проектов, советуем рассчитывать индекс доступности конкретного ЖК.

Это поможет выявить необходимость создания финансовых инструментов, стимулирующих продажи.

#3. Нельзя забывать о конкуренте застройщика – вторичном рынке.

Коэффициент доступности жилья измерять на первичном (в своем сегменте или для своих проектов) и вторичном рынках.

#4. При расчете индекса первичного жилья, помнить о дополнительных затратах, которые несет покупатель при покупке новостройки.

Это затраты на ремонт квартиры (в среднем по рынку Тюмени стоимость составляет 2 500 руб./м²); затраты на аренду квартиры (пока строится новое, если нет собственного жилья).

Эти расходы плюсуются к стоимости покупаемой квартиры.

#5. Индекс доступности жилья лучше измерять в динамике.

Периодичность измерений определяется складывающимися экономическими условиями на рынке. При благоприятных экономических условиях доступность жилья необходимо фиксировать на локальном рынке ежегодно. При неблагоприятных условиях, например, при колебании цен на жилье, допускается более частое измерение (1 раз в полгода).
Если к показателям в динамике прибавить анализ индекса доступности жилья конкурентов, получится картина по доступности вашего продукта и продукта конкурентов.

В приведенных расчетах не отражен индекс доступности ипотечного кредитования. Ипотека, как инструмент стимулирования покупки жилья, вносит свой вклад в оценку доступности новых квартир для покупателей.

Эту тему мы раскроем в следующих выпусках блога;)